精装修经验分享沙龙

2019-12-26

精益过程管理，交付放心品质。由瑞生工程研究院主办的批量精装修经验分享沙龙近日于深圳成功举办。

与会人员进行了深圳会展湾·南岸及会展中心的现场观摩，并邀请标谱国际设计创始人蒲道良、保利发展专业公司装修板块副总经理司徒桉业、深圳唐彩装饰工程有限公司董事副总经理万晓红、瑞生工程研究院中心总监周银兵进行专题分享，行业大咖齐聚一堂，共同探讨批量精装修精细化设计、管理之道，共商产品策略，共享实践经验。

本次活动由项目观摩和沙龙分享两部分组成。上午，与会嘉宾参观深圳会展湾·南岸，该项目由华侨城和招商蛇口共同开发建设与运营，占据会展新城核心位置。

在工期紧，任务重的严峻形势下，瑞生依靠多年的精装修经验，完善标准化管理体系、梳理操作指引，最终实现项目精细化管控。

下午，批量精装修沙龙正式开始，由瑞捷咨询总经理和会展湾·南岸项目经理肖继红进行会议致辞。

瑞捷咨询总经理

瑞捷咨询总经理表示：批量精装修占比在房地产行业开发量的比例逐年上升，整体行业大运营背景下，工程品质给政府、企业、一线精装修交付、现场管理带来很大压力，本次沙龙特邀行业专家从产品设计、施工、管理等方面改善精装修工程品质进行分享，借此搭建精装修行业交流平台，持续为行业和各地产公司提供增值服务。

会展湾·南岸项目经理肖继红

肖总认为：本次批量精装修经验分享沙龙旨在共同探讨“精益过程管理，交付放心品质”，是顺应国家政策、以及行业发展趋势，推行全精装时代，不断创新批量精装修过程管控，保障工程质量、安全举行的重要活动。

•1• 标谱国际设计

“知、行、修”合一做好精装房精细化管理

标谱国际设计创始人蒲道良从“知”、“行”、“修”三方面阐述对精装产品定位及设计研发的理解。他指出：没有精细化管理就做不好精装房。

标谱国际设计创始人蒲道良

▲ 知：树立产品研发、一体化、产业体系化的3大理念。

知精装之道表现为知本末、知始终、知先后、知薄厚。

知本末：需明确价值体系为道、管控体系为法、技术体系为术，如若没有这三个东西，做得好是偶然，做不好是必然。
知始终：即做一件事需知终点在哪里，以放心交付这一话题为例，按时交付为60分，顺利交付70分，满意交付则是90分或100分，要做好满意交付一定要强调大交付的概念，即所有人都为交付负责，且以业主标准为最终导向。
知先后：即三个非常重要的一体化：一体化设计做前置，一体化施工无缝衔接，以及从营销、销售、设计、成本到工程部门、业务部门的一体化管理做系统性保障。
知薄厚：需清楚“何处该花钱，何处不该花钱”，主要体现在：关注客户找痛点、关键工作节点管重点、以制造业精工执行保终点。

▲ 行：设计研发“五精”和系统管控“五控“

“五精”即一体化设计研发体系五精模型，主要是产品精准定位、户型精要设计、成本精算规划、图纸精细管控以及产品精心展示。

产品精准定位：其核心是产品策略，应将集团策略和项目策略相结合，在集团策略的背景下，具体到项目中应根据实际情况进行落地。

标杆房企产品策略

户型精要设计：即户型定位要精准，户型设计要精要。精装房户型的优化设计结合精准定位、营销卖点及功能合理性，把所有的点位做好，避免拆改费。
成本精算规划：精装房成本需做细的分配。
图纸精细管控：即“三段四化五审制”。
产品精心展示：从业主的角度出发，全面展示项目亮点及创新点，注重高质量展示。

▲ 修：即修身型企业、修身型团队

一个企业要想做好，要有诚实之真、正心之道，要有至善的生命状态来做团队、做企业。产品是关键、服务是核心、满意交付是结果，这一切均需至善的状态且应把这种状态保持到最终、最好。

•2• 保利发展专业公司装修板块

商业综合体管理需多方协调 “执行建筑师”在其职谋其事

保利发展专业公司装修板块副总经理司徒桉业认为：一个好的商业综合体项目需能按时完工，又能保证品质，因而其工程管理要平衡时间、成本、质量三要素，三者的关系就是等边三角型，相互平衡，缺一不可。

保利发展专业公司装修板块副总经理司徒桉业

大型综合体的项目管理与普通住宅不同，投资方需协调大量管理工作，且需非常专业、有经验的团队。而乙方单位涉及设计、施工、专业分包、供应商、监理等单位，如何管理也是一个问题。

引进“执行建筑师”用以解决此类问题，由其负责统筹全过程的建设及管理，从方案、结构、建筑、机电、景观、室内、策划及交通等专业项皆来负责协调安排及沟通落地，是从前期到建设工程、直到后期的成熟管理模式，广州太古汇项目已运用这一模式。

BIM的使用在综合体上体现在两个方面：

支持和整合全过程技术、设计、成本、施工管理、物业运营。用3D来验证现场建设是否准确，同时通过BIM模拟设计变更，支持和整合全过程技术，方便设计和施工管理。
服务绿建，其数据支撑申报。BIM可提供包括用水、空调、通风、节能方便等在内的所有数据，综合体对绿建起到很大帮助，并且随着BIM功能越来越多，在计算材料、损耗、成本方面发挥更大作用。

最后他指出：自2015年与瑞生团队接触，双方存在相同的理念：即专业人做专业事。瑞生相当于执行装修工程师，与国际化执行建筑师的管理模式相通，希望通过这种管理模式带动国内精装修住宅进一步提升品质。

建筑、设计、施工本就共通，借助专业团队来统筹、协调、跟踪、管理，多方配合才能真正做好产品。

•3• 深圳唐彩装饰工程有限公司

中高端住宅批量精装完美交付需多措并举、多方发力

深圳唐彩装饰工程有限公司董事副总经理万晓红认为：与普通住宅相比，中高端住宅特别是豪宅的精装交付，无论在技术上、还是管理上，对开发商和承包商的要求都越来越高，豪宅精装可以说是装饰行业内公认最难做的项目。

深圳唐彩装饰工程有限公司董事副总经理万晓红

万总从中高端住宅精装实施难点、质量管控要点、进度管控要点三方面进行深度解析。

实施难点：首当其冲的是工期压力，中高端住宅针对土建质量的要求高于普通住宅，整改移交是大问题。在工期定死的情况下，土建不按期移交对后续精装工期影响很大；其次是成本压力，精装阶段成本卡的严，但对材料各方面要求又高；再则是交付压力，近两年交付出现诸如车位、屋顶加建、甚至石材色差等问题，使得承包商面临很大压力，但完美交付得靠各方齐发力，而不是单纯让承包商“背锅”。

质量管控：则是从材料管控、节点优化、严控土建和机电点位预埋精度、严格工序管理，提高成品保护水平；控制防水细节，严控渗漏风险；推行精装工业化几个方面管控，每个工人有不同的做法，必须通过样板先行和标准化才能解决这一问题。

进度管控：主要从三个方面出发：一是豪宅材料很多都是从国外运过来的，材料需统一尺寸、提前下单，让材料等工人，而不是让工人等材料；二是提高移交及整改速度，土建的问题解决不了，扯皮两三个月之类现象还很常见；三是合理规划垂直运输，针对相关材料的放置及加工场地应事先规划。

最后，她针对开发商精装管理提出几点建议：

严格控制资格预审，无经验者难以明了其复杂程度；
制定合理标底、推行限额设计；
样板先行、实体样板先行；
合理划分土建和精装界面，土建和精装相关的扯皮问题难以避免，最好是把室内的基建交由精装来做，以减少扯皮。

•4• 瑞生工程研究院

批量精装修行业面临挑战全流程标准化管理势在必行

瑞生工程研究院中心总监周银兵认为：随着房价稳定、市场稳定，业主对品质需求日益提升，在客户体验、客户的便利性、按图施工、节点优化、细节体验等方面要求更高。

瑞生工程研究院中心总监周银兵

当前产品输出的品质标准与客户不断增长的需求之间的矛盾使得业主维权手段向着“科学性、专业性、投入度、职业化、多渠道”发展，专业验房师客观上也推动了品质输出向高要求、高标准方向发展。

现如今，精装修面临的挑战是质量缺陷过多，远远不能满足客户的需求，以2018年某房企某区域一户一验为例，累计报销问题超35万调，户均缺陷16条/户。

究其根本，精装修行业痛点主要体现在几个方面：管控意识、资源配置、制度、客观因素的先天不足；精细化管控力不足这一共性问题；进度压力与工程品质成为“鱼和熊掌”之间的选择，难以兼得；关注精装修健康环保，诉求从“安身”到“立命”的变化。

某标杆地产2019年1-4月交付项目质量反馈情况

精装修工序复杂、节点繁多，任何一个小细节的失误都可能带来巨大的损失和品牌打击，因而批量精装修必须进行全流程标准化管理，其管理可从以下角度出发。

产品全流程管控均好：任何产品逻辑都围绕三个元素，产品领先、客户贴近和运营卓越，对于房地产企业而言，更要三者兼得，三方均好。

内控支持：多部门协作助力现场标准化执行与落地，品质追求需多方联合、协调。

标准化管控体系和流程指引：从前期阶段、施工阶段到模拟验收阶段直至交付阶段，都有标准化的管理逻辑和思路，达到有条不紊、有序进行。

标化实践：以地铁站状流程图为例，针对各个工序、各个管理节点都要穿插到施工管理流程中的各工序去，包括移交、场地、标准化进度管理、材料管理及验收，直至交到业主手上。
工作面移交：避免带病移交，提供完好的基面，需重点关注重大巨大风险隐患，包括使用功能缺陷。
场地布置：做好工地的安全施工，对塑造整个工程有序运营的形象非常有利，做好标化安全文明施工管理尤为必要。